Etude de sol : définition et obligation
Prévue par les articles L 112-20 et suivants et R 112-5 et suivants du code de la Construction et de l’Habitation, l’étude géotechnique permet de détecter les risques de mouvement de terrain différentiel lié à la sécheresse et réhydratation des sols argileux et de proposer des prescriptions spécifiques de construction pour les éviter.
Seront mises en exergue 4 zones d’exposition à ces risques : exposition forte, modérée, faible et sans objet. Seuls les biens situés dans les 2 premières zones sont concernés par cette obligation.
La loi impose au vendeur qu’une étude géotechnique soit annexée au compromis, ou à défaut à l’acte de vente. Elle a une durée de validité́ de 30 ans, si aucun remaniement du sol n’est effectué́.
Ce document devra être communiqué à toutes les entreprises qui interviendront sur la construction, que ce soit dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle ou de chantiers isolés.
Cette obligation s’impose aux seules ventes de terrains non bâtis destinés à la construction de maisons individuelles. Le caractère constructible du terrain sera apprécié au regard des seules règles d’urbanisme, peu importe la véritable intention de construire, ou non, de l’acquéreur.
Pour les ventes de terrain bâti, dont les constructions ou travaux ont été effectués depuis le 1er janvier 2020, la loi impose qu’une étude géotechnique soit établie par le propriétaire en cas de nouvelle construction ou de travaux réalisés, quel que soit la date de construction initiale si le bien est situé́ dans une zone d’exposition forte ou moyenne au.
L’étude doit donc être réalisée avant les travaux et être fournie à toutes les entreprises intervenant sur le chantier pour qu’elles respectent les préconisations de construction. Elle est valable indéfiniment mais uniquement pour les travaux qui la concernent.
Exception : si le propriétaire du bien est déjà̀ en possession d’une étude géotechnique préalable.
Pour être soumis au nouveau diagnostic, ils doivent porter sur l’un des éléments suivants : • les fondations ou la structure du bâtiment ;
• l’écoulement des eaux ;
• les échanges thermiques entre le bâtiment et le terrain adjacent ;
• la création de deux logements d’habitation maximum.
Ne sont notamment pas concernés, les constructions de vérandas ou de garages, si la superficie du projet est inférieure à 20m2 et que la nouvelle construction est désolidarisée du bâtiment existant.
En l’absence de cette étude, la responsabilité́ du vendeur pourra être mise en cause selon les règles de droit commun, notamment pour vices cachés.
