Indivision : de quel régime il s'agit ?
Qu'est-ce que l'indivision des biens ?
Que signifie être en indivision et le terme coïndivisaire ? Définition
L'indivision constitue un régime de propriété encadré par les articles 815 à 815-18 du Code civil, tel que défini par la loi du 31 décembre 1976 modernisée par la loi n°2006-728 du 23 juin 2006, où plusieurs personnes, nommées coïndivisaires, détiennent ensemble un même bien indivis sans division matérielle. Selon l'article 815-10 du Code civil, chaque propriétaire possède une quote-part de la maison, de l'appartement ou du terrain, exprimée en pourcentage, tout en ayant des droits sur sa totalité. Cette organisation de la propriété collective encadre précisément les droits et obligations de chaque indivisaire.
Cette forme de propriété collective survient dans différentes circonstances : elle est choisie si elle intervient lors d'un achat commun ou subie lors d'un héritage avec plusieurs héritiers ou encore suite à un divorce entre ex-époux.
Les droits et obligations des indivisaires
En matière de droits, chaque indivisaire peut utiliser le bien selon sa destination et percevoir les fruits proportionnellement à sa quote-part. L'usage du bien doit respecter les autres propriétaires, sous peine d'être redevable d'une indemnité d'occupation.
Les obligations impliquent la participation aux charges courantes et aux travaux nécessaires à la conservation du bien. La prise de décision suit des règles précises : les actes conservatoires (réparation d'une fuite d'eau ou renouvellement d'un contrat d'entretien par exemple) peuvent être effectués par un seul indivisaire, tandis que les actes d'administration courante (ex. renouvellement d'un bail d'habitation) requièrent une majorité des deux tiers.
Les dettes de l'indivision et les charges sont supportées proportionnellement aux quotes-parts de chacun.
Les décisions importantes comme la vente nécessitent l'unanimité, sauf intervention du tribunal dans certains cas.
Le recours à un notaire est souhaitable pour formaliser les décisions importantes et garantir les droits de chaque membre de l'indivision. Un droit de préemption protège les indivisaires en cas de cession de parts.
Notre conseil : rédiger une convention d'indivision pour organiser ces droits et devoirs, autrement dit sécuriser le fonctionnement de l'indivision dans le temps, en définissant notamment les modalités d'usage et la répartition des frais.
Sachez enfin, que nos conseillers en transaction se tiennent à votre entière disposition pour vous aider à concrétiser votre projet immobilier en toute sérénité.
