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Acheter un bien : Neuf ou ancien ?

Publiée le 22/07/2011

 

C’est au départ une affaire de goût mais souvent le choix d’acheter une maison ou un appartement neuf ou ancien est guidé par des besoins spécifiques ou la volonté de résider dans tel ou tel quartier.

Voici cinq différences entre ces générations de logements et de constructions.

Le prix

L’ancien coûte 15 % à 20 % moins cher que le neuf, même si cet écart a parfois tendance à se réduire pour des maisons ou appartements de standing ou des immeubles classés dans des quartiers cotés. Si l’offre de neuf est rare, l’ancien se monnaie cher en raison de son emplacement de choix. Alors que le prix de l’ancien pour une maison ou un appartement se cale par rapport au prix du marché local et des transactions analogues enregistrées dans le secteur, le prix du neuf résulte d’une addition de coûts (prix du terrain, coûts de construction, marge du promoteur).

L’emplacement

L’atout de l’ancien d’une maison ou d’un appartement est surtout souvent bien placé, notamment dans le centre de LACROIX SAINT OUEN, ou ceux à la notoriété établie. Les belles adresses situées dans le centre de LACROIX SAINT OUEN n’offrent généralement que d’anciennes constructions. L’environnement, la réputation et la proximité des commerces sont des facteurs qui militent en faveur de l’ancien. Au gré des rares opportunités foncières qui se présentent aux promoteurs, il arrive qu’un programme neuf sortes dans une « dent creuse » d’un vieux quartier qui est en plein essor.

En revanche, dans les quartiers en devenir, le neuf a droit de cité. Dans ces nouveaux « morceaux de ville », créés sur d’anciennes friches industrielles, portuaires ou des terrains militaires, les promoteurs -à la demande des municipalités- sont nombreux à proposer différents programmes à toutes les gammes de prix. Ici, l’acheteur doit faire un pari sur l’avenir d’un quartier non encore établi. Il se peut que pendant quelques années, le secteur soit en chantier avec des transports en commun qui arriveront plus tard.

L’entrée dans les lieux

Pour ceux qui sont pressés de trouver un toit, le choix de l’ancien demeure la solution la plus rapide. A compter de la signature du compromis de vente et grâce au bon suivi de dossier de votre Agence CENTURY 21 de LACROIX SAINT OUEN, deux à trois mois sont nécessaires pour passer devant le notaire et avoir en poche les clefs de son futur nid.

Dans le neuf, les délais sont plus longs. A partir de la date de réservation, il faut compter entre 18 et 24 mois pour prendre livraison de la maison ou d’appartement et entrer dans les lieux. La raison de ce « long » délai ? Les promoteurs commencent à vendre leur programme presque un an avant le début du chantier. L’achat s’effectue sur plans, c’est ce qu’on appelle la Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ce type d’achat peut rebuter certains notamment ceux qui ont du mal à imaginer des lieux qui n’existent pas encore. Il faut se représenter le logement à partir des différents plans, visionner des images virtuelles du programme conçues par le promoteur.

Atout du neuf : la possibilité de moduler son appartement, d’y ajouter une chambre, de réunir deux niveaux ou de faire tomber des cloisons en modifiant les plans dès la réservation.

Les travaux

Dans le neuf évidemment aucun souci côté gros travaux. A partir de la livraison, vous êtes tranquille pendant une dizaine d’années aussi bien concernant le logement que l’immeuble. La garantie décennale engage la responsabilité du promoteur en cas d’éventuels défauts mettant en cause la solidité du logement ou le rendant impropre à sa destination. Mise en place dès la livraison, cette garantie ne joue qu’à partir de la deuxième année.

Dans l’ancien, les travaux sont souvent de mise. Le scénario le plus simple se limite à de la décoration (peintures et papiers peints) mais les dépenses grimpent pour une rénovation plus importante (déplacement d’une cuisine, la création d’une salle de bain, l’ouverture de murs, plomberie, électricité, chauffage). Pourtant, la décote appliquée aux logements en mauvais état est bien moindre qu’il y a quelques années. 

Outre les éventuels travaux à entreprendre dans un logement dans son « jus », voire vétuste, le futur propriétaire doit aussi s’informer de ceux prévus dans la copropriété. Même si les charges sont en apparence peu élevées, un ravalement, une toiture à refaire, un changement de chaudière ou d’ascenseur, la réfection des pignons sont autant de charges qui plombent un budget.

Les frais de notaire

C’est encore une différence entre l’ancien et le neuf, même si l’écart entre les frais de notaire s’est considérablement réduit ces dernières années. Payés par l’acheteur, ces frais avoisinent 2 % du montant de la transaction dans le neuf (bien achevé depuis moins de 5 ans) et de 6 % à 8 % dans l’ancien. Autant dire que cette dépense n’est pas neutre d’autant plus qu’elle se chiffre en milliers, voire dizaine de milliers d’euros.

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